전세 계약갱신청구권에 대해서 알아봄.

전세 계약갱신청구권에 대해서 알아야 하는 계절이 온거 같습니다.

흔히 우리가 최근에 임대3법으로 인해서 2+2법에 관한것인데요. 임대3법이 시작되고 2020년 12월10일부터 이것저것 바귀고 갑작스러운 법안에 이제 이런저런 효과 또는 부작용이 나는 시즌인데요. 정확하게 알고 있어야지 서로 피해 없을 수 있을꺼 같습니다.

 

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전세 계약갱신청구권이란

주택임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한하여 2년 재계약을 요구할 수 있는 제도

흔히들 2+2 계약으로 알고 계시는 그 청구권인데요.

2020년 7월30일 주임법 개정안이 통과되고 다음날 7월31일 공포와 함께 시행에 들어갔으며 이에 따라 세입자는 추가 2년의 계약연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신의 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 재계약시 임대료인상은 직전 계약액의 5% 이내로 제한이 된다.

계약갱신청구권에 사용 시기는 계약만기시점을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 청구해야 한다.(2020년12월10일 개정)

 

 

임차인의 전세 계약갱신청구권을 임대인이 정당한 이유로 거절할 수 있는 사유

1. 임대인 본인이나 그 직계 가족(직계존속,비속 포함)이 실거주하는 경우(퇴거 세입자 2년 감시권 생김(전입세대열람가능))

2. 임차인이 기존에 2개월분 월세를 연체한 경우(연속되지 않아도 됨.)

3. 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우(이사비 등등)

4. 임대인 동의 없이 내부 개조 및 파손한 경우(애완견,애완묘 분쟁이 가장 많습니다.)

5. 임대인 동의 없이 전대한 경우(전전세)

6. 재개발이나 재건축에 따른 고지를 할 경우(요즘 같이 재개발이 핫하면 충분히 일어날 수 있는 상황)

 

 

위에 6가지 사유에 해당사항이 있으시면 만기 6개월전에서 2개월 사이에 계약해지에 대한 의사표시를 정확하게 하면 됩니다. 내용증명이라는 방법이 가장 좋겠지만 그 절차가 부드럽지 못한 상황이여서 자칫 잘못하면 감정싸움으로 번지는 경우가 많으니 참고하세요.

 

 

전세 계약갱신청구권에는 다양한 상황이 나올 수 있습니다. 위에 기사를 간단히 보시면 매도자가 매도하는 시점전에 전세 세입자에게 실거주를 하겠다는 통보를 하였고 이에 본인입주로 인해서 전세 계약갱신청구권을 쓸 수 없는걸 알아서 다른집을 구하고 다녔다고 하고 위에 물건은 본인입주가 가능한 상황이라고 판단이 되서 아파트 매매계약을 체결을 했고 계약만기 3개월전에 소유권이전을 마쳤는데 전세 세입자가 퇴거에 응하지 않는 상황이 되고 이에 시간이 촉박하여 매수인이 퇴거소송을 진행했지만 법원에서는 세입자 편을 들어줬다는 내용인데요.

법원에 판단은 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는것이 타당하다며 이와 같은 판결을 내렸다고 하는데요.

그래서 전세낀 집 매매하실때 판단을 잘하셔야 하는거 같습니다.

그렇다고 집을 만약 매수를 하셔야 하는 입장에서는 어떻게 해야 위와 같은 상황에 휘말리지 않을까요?

최소 소유권이전을 전세계약 만기 6개월 이상 남았을때 완료하셔야 될꺼 같습니다.

집을 보러 다니실때 세입자 만기를 꼼꼼하게 잘 체크하고 내 자금상황과 대출 일으킬수 있는 상황가지 종합적으로 고려해서 잘 판단하시기 바랍니다.

 

 

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참고로 계약만기 2개월 전까지 서로간에 이갸기가 없어서 자동연장(묵시적갱신)되면 전세 계약갱신청구권이 살아 있다는것을 봅니다. 이 경우 "계약갱신청구권"을 사용했다는 문구를 넣은 변경계약서 등등을 작성해야 추후 서러간에 혼란이 없습니다.

 

 

위처럼 전세 계약갱신청구권 등등으로 인해서 실제 실무에서 분쟁거리가 많이 나오는 시기가 되었습니다. 아직 이렇다할 정확한 사례가 나온건 없고 약간에 상황에 판례정도 나와있는 상황으로서 일하는 사람들 입장에서는 참 혼란스러울때가 많은데요. 아무쪼록 임대인도 임차인도 부동산중개업자도 분쟁없이 모든일 잘 해결되길 바라겠습니다.