전세권설정 vs 전입신고+확정일자 임대차 계약시 어떤게 유리할까?

우리가 일반적으로 월세,전세를 포함한 임대차 계약을 진행할때에 혹시나 내가 들어가는 건물이 잘못되서 돈을 돌려받지 못하면 어떡하지? 하는 생각을 하고는 합니다. 빈번하게 일어나는 임대차계약에서 혹은 어쩌면 누군가에게는 전재산일지 모르는 임대보증금을 지키려면 전세권설정과 전입신고+확정일자 중에서 어떤게 계약자 입장에서 더 유리할까요?

결론부터 내 드리면 사실은 제3자의 대한 대항력이란 의미에서 두개는 효력이 같습니다. 그래서 그냥 비용 적게 들어가는걸로 진행하면 된다라고 이렇게 말씀은 드리는데 실무에서 보시면 이 부분에서 무조건 전세권설정으로 고집하시는 분들이 있는데... 저는 그냥 비용 적게 들어가는걸로 진행하시라고 말씀을 드립니다. 전세권설정을해서 보증금반환부분에서 안될집이 되고 안되고 전입신고+확정일자 받는다고 해서 안될집이 되고 안되고 뭐 그런건 아닙니다. 전세라는 제도는 잘 생각해봐야겠지만 집주인이 부담해야할 채무를 세입자가 대신 채무를 부담하는 개념으로 이해하시면 되겠습니다.

전세권이란?

전세권이란 "전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용,수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법303조 1항)"라고 할 수 있다. 후술하겠지만 전세권은 부동산을 사용, 수익하는 용익 권능과 함께, 전세금반환청구권을 담보하는 담보물권의 성격도 함께 가지고 있다.

 

 

제3자의 대한 대항력

이상한집에 들어가면 계속해서 고생을 하시는거고 이상하지 않은집 들어가시면 사실 전세권설정이라던가 전입신고 확정일자 개념을 파악할 필요도 없는데요. 그래도 항상 최악의 상황을 대비해서 나쁠건 없다고 생각을 합니다.

간단하게 전세권설정과 전입신고+확정일자는 제3자의 대한 대항력이 있다라는 개념에서 같은 효력을 같는다고 보시면 됩니다.

대신에 전세권설정을 하게 되시면 등기부등본에 등재가 되며 전입신고+확정일자는 계약서상의 여백에 동사무소,등기소에서 찍어주는 도장으로 날짜가 기재 되는거 외에 눈에 보이는 건 따로 없는데요. 그래서 뭔가 일반인분들 입장에서는 전세권설정으로 등기에 등재가 되어야만 보호를 받을 수 있다라고 착각을 하시는 분들이 있습니다.

 

 

전세권설정은 몇십만원

전입신고+확정일자는 600원

사실 중개사 분들이 잘 설명을 해줘야 하는데 제3자의 대한 대항력이란 개념을 설명하지 못하는 중개사 분들이 많습니다.

전입신고+확정일자+실거주 이 세가지 요건이 되면 제3자의 대한 대항력이 생기는데 전입신고하면서 확정일자 받으면 그 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

그리고

전세권설정은 별도로 집주인동의가 필요합니다. 그리고 설정비용은 0.022%로 알고 있으며 금액대비 비율로 나오니 설정하시는 법무사님 비용에 설정비용합치면 몇십만원 들어가며 대신에 효력은 바로 당일 발생을 합니다.

이런저런 말 하면 어려우니 그냥 간단하게 효력은 같고 비용차이는 많이 난다라는것만 잘 알고 있으면 굳이 전세권설정에 대한 언급을 안해도 된다라고 아시면 되겠지만 전세권설정이 필요한 경우가 있는데요.

전세권설정이 필요한 경우는 회삿돈으로 임차를 하는 경우 법인은 전입신고를 할 수 없으므로 부득이한 경우에 전세권설정으로 일을 진행하는 경우들이 있습니다. 이와같이 몇몇 상황들 빼고는 굳이 전세권 설정을 하실필요가 없으십니다.

반대로 혹은 내가 어느집을 계약하려고 계약서를 발행함에 앞서서 등기부등본을 열람을 했는데 등기에 전세권설정이 되어 있는걸 보시면 아무 상황이 아니여도 뭔가 이상하게 생각하실 수 있는 상황도 발생하니 이런 부분에서는 임대인분들은 전세권설정에 대해서 한번 고민해볼 필요가 있다라고 생각을 합니다.